■プロのノウハウ

2012年02月27日

ジェイ石田の家づくり耐震対策

地震が頻繁ですね〜、皆さんは、日々心配だと推察いたします。
されど、ジェイ石田のこれまでに造った家100数十件以上の家は、東日本大震災でも全く問題が無かったので、まずは当然!と思いますが、お知らせしておきます。或るオーナーのご報告では、震度6弱で机の上のワイングラスも倒れなかったとのことです。
私(ジェイ)の自宅の隣のビルは、揺れに揺れて、みんな外へ飛び出して来たようですが、
私は、子供と一緒に自宅のリビングで寝転んで・・・ちょっと強い地震だね〜ぐらいの会話で
心配感が全然ありませんでした。

そこで、なぜ、そんなに違うのか、そんなに揺れないのか!?
そんなにお金を掛けなくても十分安心であると私達がお奨めできる方法を
ジェイ石田アソシエイツの家づくりの標準スペックとしてお知らせしておきます。



◆耐震等級だけでは・・?

建築家と呼ばれ人は、基本的に耐震対策は当たり前として対処しております。
ですので、多くの建築家は、耐震性を売り物にする業者に対しては・・・なんでそんな事を「売り」で商売ができるの?と思っています。そして、普通、建築家はあらゆる手段の耐震構造に対応できます。それは、耐震構造設計士と連携を図っているからです。もちろん、ジェイ石田でも震度7程度以上の対策を基本に当然するものとしております。よく、2X4が安全、耐震吸収バンパー付住宅だから安全などと言っておりますが、基本的に建築基準法で定めた耐震強度を装備すれば在来工法でも大規模地震に十分対処できると考えて大丈夫です。

よく、耐震等級1,2,3の基準だけで判断されている素人の方(銀行もそうですが・・・(笑))もおりますが、建物全体の構造が分からないのでしょうがないと思いますが、私たちは、それだけで満足しておりません。また、単に耐震等級3の建物が1より良いとも思っていません。なぜかと言うと耐震等級1でも基礎の造りや床の剛性や建物の適材適所の軽量化などで全然異なるからです。むしろ、耐震等級1ぐらいの剛性があれば十分安全であると判断できる対処の仕方もあります。

◆ジェイ石田の耐震仕様

1)基礎の仕様・・・・コンクリート基礎は、とても大事です。私たちは、べた基礎(床下が全て耐圧盤なので地盤の一部滑落でも安定している)を採用しておりますが、単純にべた基礎と言ってもその仕様でかなり違います。その厚さや変形、ズレに対しても配慮しております。床梁(はり)付べた基礎仕様と言っておりますが、5〜10万円費用が増えますが、そのぐらいの費用で済むのであれば絶対にそうした方が良いので標準仕様にしてます。

2)床構造の仕様・・・・建物の揺れは、耐震壁だけでなく、その床面の剛性を高めることでかなり変わります。それでジェイ石田では、2階や3階の床合板を厚さ25mm(一般は12mm)の構造用合板を使用して建物変形(揺れ)を非常に少なくしております。これは、床全面なのでかなり効きますし、防音効果も有ります。標準仕様です。

3)構造材料の基本仕様・・・・構造上に強度があることを優先して、1階の柱は、ヒノキ(通し柱は120角)材です。杉やツガ材などに比べ少し高価ですが、30〜40年の持続的な安定的な強度を保持したいので標準仕様としてます。床板を支える梁(はり)は、米松にしております。理由は、とても強度が高く、腐りにくい材だからです。

4)屋根材料の基本仕様・・・・地域風土の材料がある場合を除き、軽量化を基本としております。家が倒壊する理由の大きな理由が、屋根材の重量によることが決定的になるからです。阪神大震災で倒壊した殆どの家が瓦ぶきでした。やはり、上部が重いと建物は左右に強く振られます。とくに希望がなければ高耐候性金属板の波型を使用します。

5)耐震等級・・・・法律的な側面の判断で言えば、等級2の仕様と同等ですが、実際は、等級3より安全度は高いと判断しております。それは、その敷地特性により上記の内容など、他にもさまざまな安全対策を考慮しているからです。

6)地盤対策・・・・ジェイ石田では、必ず地盤の地耐力調査をしております。また、液状化など調査など、その敷地によって不安要因については、アドバイスしつつ、対策をこうじるようにしております。


その他:
ジェイ石田の耐震仕様は、かなり安全度の高いものになっておりますが、尚かつ100年経っても飽きない家を実現することにの大きな前提とお考えいただければ幸いです。また、ローコストであっても基本仕様を変えないこととしております


◆ホームページトップへは、こちらまで: ジェイ石田アソシエイツ 公式サイト
ご相談・お問い合わせは、こちらからでも ジェイ宛でOKです。: ジェイ相談室
横浜 鎌倉 逗子 湘南 神奈川近郊で 建築家による注文住宅を高い安心感で叶えたい皆さま、困っている皆さま、土地選定で不安に思っている皆さま、どうぞご相談ください。

jishida2006 at 11:56|この記事へclip!

2006年09月15日

■ノウハウ一覧 (失敗しない術)

それぞれ悩みはあるものの あきらめずに
それでも一緒に「夢のすまい」を叶えましょう。  

ここで私達、家づくり、建物づくりのプロのノウハウ?!本音?
押さえ所、裏技、判断基準、対処方法などをご紹介して行きたいと思います。
順次下記の内容を公開して行きたいと思います。参考にしてください。

■どんな住まい選びが良いの?比較編

■土地購入の心得&チェック NO.1  土地購入の銀行融資ワザ?  建築家と土地探し

■建築家の選び方・・建築家の実情を知る!

■ローコスト住宅の方々へのエール・・されどガンバル派!

■資金計画・・坪単価なるもの

■PLANNIGの方法・・間取り?

■設計のポイント&PHOTO

 ・玄関  ・廊下  ・収納  ・リビング  ・ダイニング  ・キッチン
 ・バス  ・WC  ・ロフト  ・ガレージ  ・ガーデン  ・デッキ
 ・外壁  ・内装  ・屋根  ・基礎  ・木材  ・地下室
 ・木造3階建て  ・構造方式  ・パーキング  ・照明デザイン
 ・冷暖房  ・換気設備  ・耐震  ・防火  ・省エネ  ・シックハウス
 ・吹き抜け  ・自然(パッシブ)利用  ・ヒートアイランド
 ・etc 


 

jishida2006 at 15:08|この記事へclip!

困った編:NO.1土地購入 〜 事前のチェック〜

★ こんな不動産屋に要注意?!
 素人が失敗や損をする時は、こんな状況が多いです。


失敗した方の不動産業者の対応状況例一覧

 1)とにかく印鑑をすぐ押さないと売れてしまうと言う。
 2)区画分譲でまだ整備や許可が出来ていないのに絶対大丈夫と言う。
 3)地盤の状況を聞くといい加減な回答をする。
 4)道路の接する所がやけに狭い。
 5)土地価格の査定があいまい。
 6)調査すべきことをしていない。・・・鎌倉→埋蔵文化財、風致地区など
 7)感じのいい営業マンなのに契約時に凄みのある上司が出てくる。
 8)土地の売り側と買い側の不動産屋が居ることを知らせないで進める。
 9)やたらと電信柱に張り紙をしている。
10)建物が一見ちゃんとしてるように見える(建て売り)。
11)申し込み金がやけに高い。
12)土地境界を示す杭が入っていない。
13)下水の引き込み桝がない。
14)給水管が細い。古い。土木事務所の図面と違う。
15)業界のブラックリストに載っている?か知らない。
16)大きい店舗を構えているので信用した。
17)建物の設計は、自分で探すと言うと無料でとかお安くすると言う。
18)しっかりした工務店がついているから大丈夫と言う。
19)銀行ローンとつながっていてとにかく自分のローン先をゴリ押しする。
20)隣りとの境に山、林、よう壁などがある。
21)地面がジメジメしている。
22)売買契約書がちゃんとしていない。
23)重要事項説明書を事前に見せない。
24)建築条件付きとあるが設計は別でも・・と言うとすぐに反論する。
その他いろいろ・・・・・・・・・。


★ 問題は、建物を建てる時に追加費用が掛かったり、ちゃんと対処しないで建てられたり、不動産のプロも建築のプロでないので分らないことがあるのです。それをさも大丈夫のように言ってしまうことが問題なのです。

不動産屋への踏み絵は、お願いしている建築家又は設計士に相談しているので
少し時間をください。と言ってください。その時の反応をみて判断されるのが
良いと思います。


大損を是非ともしないように!?
1〜2年ぐらい後で気がついても遅いのです!
どこでも営業マンの対応が良く、土地も建物も一見素敵な感じがしますのでご注意を。過去に50世帯程の新しい一団地の土地だから安心と?50世帯みんなで失敗されてた方々もいます。

お悩みの方、 建て売りや土地売買契約、工事契約の印鑑を押す前に
ご相談してくださって結構です。くれぐれも印鑑を押す前に。



jishida2006 at 15:07|この記事へclip!

土地購入の銀行融資・表裏

建築家に頼みたいのに頼めない・・銀行融資制度?

いえいえ・・・あきらめないでください。大丈夫です。
知らないと大変ですが・・・知っていると楽チンです。

現在、銀行の融資制度が、「家を買う」システムになっています。まったく困ったものです。
そうすると、すでに出来ている建て売りやマンションしか消費者は、選べないではないですか!
知らないで、苦労して、土地だけ先に買うために金利の高い不動産融資を組んでおられる方もいます。・・・本当に残念です。
・・・・多くの人が、おかしいと思っております。銀行も「建築家に頼むローン」でも作って消費者に自由な選択機会を与えなければいけません!!


現在では、これを打破するには、私たちの協力が必要になります。・・実は、そう難しくないのに!

土地だけを買うだけでは、銀行は、住宅ローンを組めません。と簡単に言います。これは、実は、住宅を建てないで違うものに転用されたり、転売されることを制限したいからです。ですから、家を建てることを証明する資料が必要になります。これは、これから建てる工事の見積書だったり、請負工事契約書だったりします。・・・・ただ、建築家や工事会社が決まっていないと銀行も疑い、納得する資料が不十分で、ダメです。となります。

これは、消費者からすると・・まだこれから先に建築家にお願いするのだから分からないし!?・・・無理!・・・やめよう!と思うでしょう。でも、そう簡単にあきらめないでも大丈夫です。

私たちの責任でそれらの資料を事前に用意できます。これは、信頼できる工務店とのネットワークがある建築家事務所だけですが・・・経験がないと・・心配。
ですから、土地を見つけて建築家が設計する家を望むのであれば、まず、そのようなことができる建築家を探して進めてください。
そして、その建築家と連携してローンや申請などに対処してください。・・・・これで問題なく。金利も通常と同じく住宅ローンが組めます。

このため土地から一緒に探して、問題なく建物完成まで進めるのです。
このようなことを知らない建築家もたくさんいますのでご注意を。
続きを読む

どんな住宅取得が良いの?比較編

まだ、白紙の状態で相談に来られる方も多いです。そこで、住まい選びを大きく5つに分類して簡単にご紹介しましょう。
ジェイの住まい選び比較表  (賢い不動産取得情報!)

J住宅取得比較表1























































































何となくイメージできましたか?
なぜ?コメントに自身があるの?・・それは、ジェイの過去のオーナーの皆さんは、大概よく調べて来られていて、いろいろな会話の中から見えて来ることが知識となって貯まり事前対応策を考えるようになっています。以下に過去の建て主(オーナー)の方々をご紹介しておきます。

過去のオーナー一覧

・税金専門の行政マン&税理士
・不動産屋に騙されて相談に来た方々
・それぞれの住宅購入のトラブルで懲りた方々
・大企業勤務の方々
・主婦で夢のある方々
・善良なお医者さん達
・中小零細事業主の皆さん
・消防士など役所の方々
・保険&保障関係の方々
・福祉関係の皆さん
・地主さん達
・アウトドアーマン
・大学の教授
・研究所の方々
・元ハウスメーカー勤務の方
・不動産経営者
・保育園経営者のみなさん
・大企業役員の方々
・独身女性でがんばる方
・2世帯や3世帯家族のみなさん
・手狭で困っている方々
・おじいさん&おばあさん思いの方々
・音楽、アート系の方々


 などなど幅広くいらっしゃいます。この皆さんとの交流が支えです。
 気の合う人達で料理研究会も自然とできました。

 比較表は、住宅取得の入り口の話しですので詳しくは、ご相談ください。


jishida2006 at 14:59|この記事へclip!

建築家の実情と思いを知る!

建築家と一言でいっても、いろいろな方々がいます。図の通り、建築家は、技術的な設計士としてある程度その心得を体得し、法律的な建築士というライセンスを持った人を言うことが一般的のですが、それだけでは、困ります。また、一昔前は、著名な建築家でもライセンスを持っていなかった方が時折おられました。(そんな人の方が、魅力的な建物を設計していた!?・・事実です。ハイ)
 そう、建築家は、社会環境の将来を担なえる姿図をいつも考えている芸術家です。



いろいろ専門がある!

制度的な分類は、図のようになりますが、医者のように、心臓外科、内科、麻酔科、などとあるように、建築家も環境系、構造系、歴史系、景観系、住宅系、ビル系、などなど、その育った経過で得意分野があります。ただ、それを明確にしていないのが現状で、得意分野だけでは、やっていけないことと、1〜2軒経験するとある程度その技術や実情が分って来て対応できるようになることが多いからです。
建築家構成図2

ほんとに住宅の専門家?

さて、住宅ですが、一般的には、全ての建築家が、一度は、トライしたいものなのです。ですから、建築家は、こぞって建築家登録サイトなどに出してしまいます。表面上は、さっぱり職能が分りませんのでチェックしてください。これは、年齢にあまり関係がありません。若い時から取り組んでいる方もいますが、最低5〜6年の経験、10カ所ぐらいの設計監理実績があるといいですね。一番困ったことは、最近、工務店が建築士資格を名義借りして、さも建築家ようなことを言う方々がいることです。設計と工事が同じ会社!?では、建て主側の真のサポーターになれません。ヨーロッパでは、設計と工事を一つの会社でする行うことを禁止している国もあります。・・・街なみがよくならない理由の一つです。
特に、住宅は、小規模でいつもその材料の選定など気にかけていないと、コスト的にも、デザイン的にも、工法的にも良いものになりにくのが現状です。また、大工さんに圧倒されているようでは、とても心配です。指導する立場が逆に・・・

私達が、建築家として認めたいなあと思う人は、まず、お金が話題の最優先ではなく、この日本の住まう街、生活文化をいつも憂いていて、それぞれの良識で行動し何かを形にして行き、それでもなお、それぞれのオーナー(建て主)の幸せを願う素敵な家を造り続けている人達です。・・・私達は、そのような方の建てた建物を見るとすぐ分るものなのです。それは、単に斬新で派手なものと言うことではありません。

もし分らなければ、この人の設計した家は、何か大事なものを持っているような気がする、チグハグでない家だなあ〜と言うことで判断したらいかがでしょう。そのような家は、大体美しいものです。

建築家登録サイト!?コンペ? いいのかなあ?
最近、たくさんの登録サイトがあります。それでサイト運営者は、中間マージンで業を成している方々です。なんでこんなに多いのでしょうか?たぶん、一般消費者の皆さんの思いでは、直接建築家に会うのが抵抗がある(敷居が高い)のと、誰に頼んで良いのか分らないことが大きな理由で、建築家側としては、勝手に営業してくれるので楽なのと組織的な信用がなくても良いなる。ではないでしょうか?、私のところにも毎月のように登録依頼が来ます、一概に悪いとは言えませんが、残念ですね。ただ、コンペ系は、基本的にお断りしております。ちょっと審査の基準が、いい加減です。コンペは、作成した図面や建築家の意図が厳正に判断できうる専門家がいることが最低限のマナーで、前提のはずです。それは、建築家がどんなにか情熱をもって事にあたっているかを知らない人達の企てのように思います・・ただ、有料の場合は、金額に寄りますが、納得がいくことでしょう。ですから、そのような費用が掛かるなら、その建築家の設計した家を一度ご覧になっていただいた方がよほど親切だと思うのですが?・・具体的なことがそこで感じ取れると思います。

どうか、ネットでしっかり検索すれば、たくさんの建築家のホームページが見れると思います。もうちろん、連絡しずらい、簡単に断れない感じがする!!のでしょうが、自分に合ってそうな感じがする建築家に勇気を出して!一度会って相談して見てください。フィーリングが合わない時は、みんな潔く縁がなかったと思うはずです

どうか、ご自分の生涯のパートナーをお金だけで動じない建築家と歩んでください。



2006年09月14日

ローコスト住宅 ≒ 安かろう悪かろう ≠ されどがんばる派??

ジェイ石田では予算が厳しいけど頑張って、
個性的な家づくりに取り組むオーナーたちを(されど)がんばる派、
超がんばる派
と命名して応援しています。
中にはご自分でコテを持って左官屋さんになったり、
ハケを持ってペンキ屋さんになったりするオーナーさんもいらっしゃいます。

selfbuildオーナーの施工した左官壁














それはただ単純にローコスト住宅を創るのではなく、
壁はクロス張の予算しかないけど
地中海やバリのリゾートのような「夢の我が家」を手に入れるジェイ石田の一つの手法です。
クロス張りにしてもプロに頼めば当然、手間代がかかります。
その費用で左官の材料だけを購入していただき、
ご自分で仕上げて( 手間代=0 )夢を実現することが可能です。
どちらが楽かといえば、我々も施工者も、
そして皆さん方も普通にクロス屋さんがクロス張りの方が断然、楽です。
ところが、「夢の生活」を得るばかりでなく、ご自身の人生の記憶、
お子さんがいらっしゃれば「親の背中」をしっかり印象づけられる精神的なものまで
得ている
のではないかとよく考えます。
・・・よく頑張ったなぁ、もうあの苦労はしたくないとか、・・。
・・・意外と自分に向いていたけど、自分の家だからできたんだ・・。

商品開発だけして人件費の安い国で作らせて「えーっ、これで○○円 !!」とかと同じ次元で
ローコスト、ローコストとテレビで持ち上げて「えーっ、これで坪○○万円 !!」
とかよくやっていますが、裏話を聞くと・・・・・。
溜め息も出ません。
飽きたり壊れたりしたら「家」は捨てられるのでしょうか??
ただ「安かろう悪かろう」の家づくりではなく、「されどがんばる派」を応援しています。
無理強いは勿論しませんが、ガンバリますか ?

ローコスト住宅は、一般的には、1300万円〜1800万円ぐらいの家を言いますが、
坪単価の安いものもそれに当たります。

されど素敵な我が家を望むチャレンジャーをお待ちしています。



2006年08月08日

断熱・通気

「外断熱 ? 外壁通気 ? 結露 ? ペアガラス ? 」

「今、住んでいるマンションがカビだらけ ! 」

「昔、住んでいた木造住宅の足下が寒かった !」

おしえてジェイさん

断熱や通気の工法が特に取沙汰されるようになったのは、

鉄筋コンクリート造のマンションや木造の住宅が気密化が進み、

内部結露が問題視されてからです。

我々の住宅は簡易的な外壁通気工法と標準的な断熱工法を取っています。

大きなサッシはペアガラス、小窓は面格子を標準としています。

これだけでも皆さん、満足されています。

勿論、こだわる方には外壁通気工法や次世代基準の断熱工法も行っています。

コストアップもしますが、

こだわった甲斐があったとの御意見もいただいております。

お答えジェイさん