・賢い資金計画術

2011年09月04日

お金が心配ですよね。

ここでは、一番皆さんが、気にされているお金と規模の話しをまずいたします。(他のブログ記事でも重複表示されているかもしれませんがあしからず・・・単なる話しの連続性のためです。)

費用総額ごとのイメージ:
 注)もちろん土地と建物の経費込でのお話しです。参考にしてください。

◆超ガンバル派
土地を1600万円ぐらいで見つけて 実質27坪程度の建物を1800万円ぐらい掛けて総額3400万円ぐらいから3000万円台で可能にする!
・・・あきらめず、とにかく少しでも有利な土地を発見し夢と安心を得るぞ〜派!

建て売りなどに手を出してさんざんな目に合った人がいるのでコンパクトながらも素敵なローコスト派を手助けするためのメニューです。一方、中古物件をリフォームする希望の方もおられますでしょうが、いろいろな問題をはらんでいるのでこちらもお知らせください。建物は、総額1000万円でも1500万円でも可能ですが、いろいろなことを考えて、後々まで困らない断熱、基礎、防犯、保険などの仕様を考えると経費を込んで1800万円ぐらいがやはり安心です。LDK+コンパクトな寝室2〜3つぐらいが基本ですが、ロフト活用などでさらに楽しくなります。


◆ガンバル派
土地を2300万円ぐらいで見つけて 実質30坪程度の建物を2200万円で総額4500万円〜で4000万円台で可能にする!
・・・頑張れば、アッと驚く家になり、夢と安心を得るぞ〜派!

土地は、値引きできる土地もあります。例えば土地2200万円とすると大体130万円ぐらいが土地購入の経費となるので2330万円となりますが、100万円値引きで2230万円となったケースもあります。現在は、駅から徒歩20分以内で見つかるケースが多いです。自分達でペンキ塗りなどして愛着の湧く家ができることも可能です。左官をなされた方も過去5組ほど居られます。苦手な方でもインテリアデコレート素材を買いに行くなど何かの形で参加協力するとオリジナルな素敵な家になります。広いLDK+寝室3つぐらいが基本ですが、趣味などいろいろ検討すると楽しめる空間になります。


◆充実派
土地を3000万円ぐらいで見つけて 実質35坪程度の建物を3000万円ぐらいで総額6000万円前後で5〜6000万円台で可能にする!
・・・量産規格住宅を大きく凌いで、オリジナルで素敵な家になり、夢も安心も得るぞ〜派!

土地は、駅から徒歩15分以内で40坪前後で見つかるケースが増えています。銀行も今は、景気の底値感があると予測している通り1000万円前後昨年より安くなっていて買いやすい状況です。建物は、2800万円程度で結構おもしろくなります。3000万円程度掛けると、エクステリアは、屋根付きガレージ、木製デッキやレンガのバーベキュー設備なども充実します。3〜4LDKで家族構成により楽しみなスペースを演出できます。


◆楽楽派
土地:4500万円前後で見つけて 建物:4500万円程度掛けて、住宅ローンの上限1億以内で納め、8000〜9000万円台で完成にする!
・・・希望のライフスタイルをご提示いただき、上質な安心と心地よさを手に入れる派!

土地は、駅から10分以内で50坪前後で見つかるでしょう。もちろん、高級住宅街は、その倍する所もあります。地域柄により土地の値段は、さまざまです。資産運用的なご相談にものれます。また、建物は、ゆったりしたスペースと上質な仕様で5〜6人家族で坪90万円で実質延べ坪50坪で4500万円ですが、どこにお金を掛けるべきかを考え、優先順位を決めると思わぬほど立派なものになります。


◆CLASS派
建物に6000万円〜数億円程掛けてハイクラスになさる方もおられます。このぐらいになるともはやハウスメーカーなどの域を大きく超え、コンクリート造、鉄骨造、特殊木造など耐震、防音、遮音、防犯は、もちろんのこと、一段上のクウォリティーが装備されたハイクラスのライフスタイルが得られます。建築家が、歴史に残るべく情熱をかたむけ、家族の幸せを見出し、子々孫々受け継げる住宅にもなるでしょう。
ヨーロッパにあるよるに数百年経っても価値ある家づくりも夢ではありません。

◆ホームページトップへは、こちらまで: ジェイ石田アソシエイツ 公式サイト
ご相談・お問い合わせは、こちらからでも ジェイ宛でOKです。: ジェイ相談室
横浜 鎌倉 逗子 湘南 神奈川近郊で 建築家による注文住宅を高い安心感で叶えたい皆さま、困っている皆さま、土地選定で不安に思っている皆さま、どうぞご相談ください。

jishida2006 at 19:14|この記事へclip!

2011年09月01日

銀行ローンの大事なことについて

多くの皆さんが越えなければならない一つの壁がローンの審査です。
ジェイ石田アソシエイツでは、ご希望が多いために銀行ローンの対応もさせていただいております。特に信頼をいただいている数社の銀行では、ご紹介もさせていいただいて、審査もよりスムーズに、また金利面や借り入れ方法でのメリットがある場合もありますので、まずはお知らせしておきます。

◆さて銀行ローンの審査の流れは、下記の通りです。要注意です!
基本的には、建てる土地を見つけてからの審査になりますが、ご自分の場合にはどうなのか?は、個々にご相談ください。

A)事前審査(仮審査)
事前審査では購入物件の担保価値と住宅ローンの借り入れ希望額の釣り合いが取れているか、ローン申込人はちゃんと資力のある人物かどうかを審査します。でも甘く見てはいけません。不動産屋さんのペースに乗ってもダメです。後で困ることになる場合があります!
*)プラン(間取り図)と建設見積書を作り、内容を確認しておくことが無難です。
 

   

B)本審査 
銀行内の事前審査に通ると今度は信用保障会社の本審査に入りますが、
銀行ローンの本審査は事前審査よりも厳しくなります。事前と同条件で本審査を受ければ、ほぼ通ります。
(但し、工事費などを増額などをした場合や建物面積を減らした場合には通らないこと も出てきますので注意して下さい。)

本申し込み時には、印鑑証明書や住民票、課税証明書の原本といった公式書類をいくつか集めなければなりません。また、建物関連の資料としては、間取り図、見積書が必要になります。

ここで重要なのが、先に説明しました建物の面積です。面積が減るとローン総額が減ってしまいます。実際に300万円程減じられたことがありました。一方、面積が増えた場合ではどうかと言うと、ローン額が増えません。まったく不合理ですが、銀行の都合です。残念。

なので事前審査時にある程度のプラン(間取り図)を作り、見積書を確認しておくことが大事です。簡単に優しい不動産屋さんの言う通りすると問題になるケースがよくあります。それでご一緒に土地探しの時点から全体資金を考えながら進めることが安心の入口になるのです。当社は、この辺りのキャリアやノウハウがありますのでご安心ください。また、各銀行へご自分でローンセンターに問い合わせることができますし、その方がしっかり把握できますので知っておいてください。くれぐれも不動産屋さんペースにならないように祈っております。
 

  

C)決済(スケジュール通り支払い可能になることを意味します)・・・やれやれ、やっとお金が支払えます。

以上が簡単な流れです。


◆銀行ローンの審査は、どのようなところをチェックするの?

(1)勤務先・勤務形態・勤続年数

(2)銀行ローンの返済負担率

(3)銀行ローン以外の他の債務や返済履歴、

(4)土地・建物の担保性

(5)建物設計者や施工者の信頼度・・・・取りまとめをする者が心配でもマイナスです。

などを銀行ローン審査ではチェックします。



(1)勤務先については大企業と中小企業とでは延滞確率に差があるため、会社規模も銀行ローンの審査項目に入るようです。勤務形態は、原則正社員が求められますが、最近では派遣社員や契約社員でも定期収入があれば大丈夫な銀行ローンもありますので(但し、銀行ローンの金利が高めに設定されていることがあります。)
勤続年数は、一般的に2年以上とするところが多いようです。



(2)銀行ローンの返済負担率とは年収に対する年間返済額の割合で、

年間銀行ローン返済額÷年収 で計算します。

各金融機関によって銀行ローンの返済負担率の基準は違いますが、大体30%以内になっているようです。
※(現在返済中の銀行ローン、マイカーローン、教育ローン、カードローンなどの銀行ローン以外の他の借入れがあればその返済額も年間返済額に含めて計算されるということです。)
銀行ローンの審査用に金利の上昇を見込んだ上で決める銀行ローンの審査金利で計算されます。
(全期間固定金利で申し込んだ場合は、店頭で発表されている銀行ローンの金利で計算されます。)
この辺は、各銀行にお聞き下さい。

(3)申込者の過去の銀行ローンなどの債務の返済履歴や延滞歴、銀行ローン以外も含む他のローンの借入残高などを照会し、考慮の上銀行ローンを貸し出すかを審査されます。


以上ですが、ローン返済で無理をして大切な趣味を我慢することは避けたいでしょうから、どうぞ早めにご相談ください。結局、いかに事前に準備して、把握して進められるかが、全てを無難に、そして安価になるかの大きな違いになることが多いので、よくご検討ください。

過去に下記のような場合も対応いたしました。

・叔母の土地に家を建てたいが住宅ローンが可能ですか?
・土地の接道に問題があるのですが、建設可能ですか?
・父の土地に家を建てたいが、相続税が心配です。何か良い方法があるのですか?
・銀行の金利がいろいろあってどこが無難なんですか?
・借地権の土地に建て替えをしたいのですが、ダメでしょうか?
・賃貸住宅併用の住宅を建てたいのですが、事業計画や銀行の面倒もみてくれるのですか?



◆ホームページトップへは、こちらまで: ジェイ石田アソシエイツ 公式サイト
ご相談・お問い合わせは、こちらからでも ジェイ宛でOKです。: ジェイ相談室
横浜 鎌倉 逗子 湘南 神奈川近郊で 建築家による注文住宅を高い安心感で叶えたい皆さま、困っている皆さま、土地選定で不安に思っている皆さま、どうぞご相談ください。

jishida2006 at 00:00|この記事へclip!

2007年05月20日

建築家は、敷居が高い ! やっぱり臆病になってしまう。

とは言っても敷居が高い ! やっぱり不安 !? でしょう !!

一般的には、よく、無料でやります!とか言う設計士がいますが、どうなのでしょうか?、武士は、食わねど高ようじは、今は死語のようです。


では、どうして敷居が高いのか?を知りましょう。

・・・実は、建築家がプランを作ると言うのは、皆さんが思っているような簡単な間取り図程度のものではないのです。時々いい加減な人もいますから要注意ですが。空間の在り方、光の差し方、風の流れ、形態美、隣地への影響、法律、耐震、防火性、素材性などなどを総合的に判断してその場所とその建て主のライフスタイルを提案するものです。それは、その方のこれからのライフスタイルを決める大事なこと。・・と思っています。まず、それを理解された方が良いかもしれません。・・・だからたぶん、50万円、100万円と言ってもその価値のあるのもあります。

阿部邸4
















この作業を無料と言うのは、そこに価値を見出していないことで、いい住まいづくりを放棄しいる方だろうとを思っています。

ですから、こん感じに声をかけてみていかがでしょうか?

「全く、設計のことは分りませんので、恐縮ですが、1案だけ簡単な平面プランを作成していただきたいと思うのですが?、面会できますか?、また、できれば、かかる費用のご提示をお願いいたします。」

もちろん、いろいろ事情は、あるのでしょうが、一度面会する必要はあると思います。ジェイ石田では、それを5万円とさせていただいておりますが、お金は、その方の取り組みの熱意の表われと受け止めています。

また、面会後、、「委託をお願いしたい」とお決めいただいた方は、1〜2案作成後の契約(2〜3週間のち)となりますのでご安心ください。




2007年05月19日

プロ(JIshida)と素人の違い?・・・・○ 秘術

■私達「J.Ishidaチーム」のコスト戦略をご紹介します。
実際、20〜30%程度の建設費が削減されます。では、どうしてそんなに変わるのか?
そして、安かろう悪かろうにしないために・・大事なことなのです。
お答え!ジェイさん

%表示は、見積もり段階の建設工事費に対する割合を示します。



1)設計段階の質が違う
■ 設計・計画段階でできるだけ材料、空間を効率的にしているかを何度もチェックする。
■ 5%〜10%削減

2)工事見積を正す
■施工者の見積書をプロが、誤りはないか?材料が高くないか?数量が多いのでは?などチェックします。
■5%〜10%削減

3)安い原価の管理もできる
■工事金額に原価を入れるところもありますが、実際その原価の値引き交渉を本気でしていないことが多いのです。このため原価管理を「J Ishida」が再度します。
■5%削減

4)高い工事を別発注できる
■工務店さんや建設会社さんは、それぞれの会社によって得意分野(工事の種類)言い換えると安い部門があります。ただ、高い部門もあるものです。その部門を得意な別会社に発注することができるのです。
■5%〜10%削減

5)大人の値引交渉ができる
■経験値から坪単価が高すぎないか最終的にチャックし、設計でここまでやらなくても良いと判断できる箇所は減額変更し施工者の  負担を軽くしてさしあげ、であるから施工者もガンバッテもらい最終値引きをしてもらいます(ただ、無理な押しつけはいけません)。
■2%〜3%削減

〜上記の項目からだけでも合計 22%〜38%程度削減できます。〜

さて、そこで「J Ishida」では、ステキな豊かな空間のある家にするために(例えば、一部にレンガを使用したり、吹き抜け空間を 造ったりする)約10%程のコストを割り当てます。
そのため残り絶対金額として12〜28%程度が安くなるです。

さらに 「私達の設計料:12%〜15%」から「工事会社の設計料:5%程度」を差し引くとその差は、おおよそ8%程度となります。

つまり、その分を差し引くと
結果:ステキなライフスタイルのある家を手に入れられて5〜20%減の安価な建物が可能になるなのです。

一般的な素人が携わるか私達が関わるかで実質において設計費と工事監理費を込みでも平均8%減程度です。


設計費など・いくら掛かるの?

[A] 設計・デザイン料
建物工事費の 10%(鉄骨造、鉄筋コンクリート造の時)、8%(木造の時)
例えば2000万円の工事費なら木造で160万円
です。
■構造が安全で、機能が使いやすく、空間が最大限活用できる計画のもと役所と調整します。
■申請図面、図書を作成します

[B] 建築確認申請手続き代行料
建築確認申請手続き代行をします:約1ヶ月間〜約3ヶ月間
■住宅を建てるのには、オーナーが役所に申請手続きをしなければなりません。それを代行します。
工事費が2000万円でも、5000万円でも一般的な木造であれば40万円です。
※ 役所への各種申請料( 7万円〜 )は別途です。
※ 鉄骨造、鉄筋コンクリート造の時は構造計算等を行いますので、50万円程度、木造3階建ては、25万円が別途必要になります。その他、擁壁設計などその土地状況により異なりますのでご相談ください。

[C] 工事監理、インテリアデザイン料
工事検査・施工チェック、インテリアデザインをします :工事期間中約5ヶ月間〜約8ヶ月間
建設工事費の5%(鉄骨造、鉄筋コンクリート造の時)、または4%(木造の時)
例えば2000万円の工事なら木造で80万円
です。
■円滑で、間違いのない工事をするには、建築士の品質検査が大事になります。
■後々困ることでは、 たくさんのお金が掛かってしまいます。
■J.Ishidaの検査は、施行不良を許しません。
■時間が掛かっても 正しく造り直してもらいます。
■また、実際の工事は、建築家だから安心なさまざまな大切な決定事項や 変更事項があります。
■さらに、設計図で決定されていないインテリアの選定およびアドバイスもいたします。

[A] [B] [C]と進めながら安心して費用をお支払いいただけます。
2000万円の工事なら木造で合計で280万円(消費税別)・・・これだけで安心と素敵なデザインが得られる!・・・ガンバってます。ハイ


例えば、工事費:3000万円の木造住宅の場合

・第1回支払い 契約時:契約委託金として60万円(工事費の2%)
・第2回支払い 基本設計の完了時:90万円(工事費の3%)
・第3回支払い 建築確認申請の申請時:40万円
・第4回支払い 実施設計の完了時:90万円(工事費の3%)
・第5回支払い 建設工事の着工時:60万円(工事費の2%)
・第6回支払い 建設工事の完成時:60万円(工事費の2%)

合計:400万円(1年後検査無料実施含む、消費税別)

工事費は、想定工事費で当初ご契約させていただいております。
(工事費が安くなるために最大限努力するためです)

途中で、解約したい時はどうするの?
原則解約時までの実費と違約金として想定工事費の10%をまたは業務委託契約書の総額の半金を御精算させていただいております。
ただ、解約理由が、ご病気など身体上の問題の場合は、違約金を配慮いたします。


◆設計から工事会社選定・銀行対応・金額調整など完成まで全てを任せたい方
ジェイ石田では、今までお付き合いした工務店の中から信頼できる工事会社の選定、調整、ご紹介を含め、建物登記及び銀行への資料提出対応など全体を取りまとめをすることもできます、この場合、全体取りまとめ費として内容にもよりますが、30坪ぐらいの家で経費が50万円程度必要となりますが、結果的には、皆さんのご心配が少なくなり、スムーズに事が運ぶようになると思います。現在9割以上の方は、この方式を利用されています。尚、特にご自分で全てをまとめられる方以外は、この対応にさせていただいております。

    

☆とにかく無理せず予算内でがんばりましょう!

■例えば、総予算が3500万円コンクリート住宅の場合:3000万円の建設工事費で設計料は300万円で、 申請手続き代行料は50万円、そして、約6ケ月間建物を検査、監督、インテリアデザインまで含んで 費用は150万円です。計500万円かかります。

■ですが、先にお話した通りの手法で「ジェイ石田」が進めると、見積もり段階で4000万円程度で多くの工務店、建設会社さんが積算して来るものが3200万円近くまで減額できるのです。

■それは、今まで私共が設計した建物の中でその価格面を踏まえて感謝されなかった建物がないことから ハッキリしています。

■それは、3000万円の建物を私共が正しいチェック及び設計・デザインすることで 3500万円以上、いや4000万円以上のものが出来上がるからです。

■今、まさに第三者的なオーナーのお目付役(プロ)が必要な時代です。

■予算総額と様々なご事情をお聞 かせください。一緒に悩みを解決しましょう。

「土地探し」から一緒に行うこともあります。

■J. Ishidaは、「とにかくあきらめずに予算内でがんばろう!」が合い言葉です。